Neues vom Bundesgerichtshof

Fehler bei der Ermittlung des Wärmeverbrauchs – 15-prozentiges
Kürzungsrecht der Mieter

Ist in der Heizkostenabrechnung ein fehlerhafte Verbrauch wiedergegeben, berechtigt die fehlerhafte Verbrauchsabrechnung den Mieter zu einer Kürzung. Er kann von der erhaltenen Heizkostenabrechnung 15 Prozent abziehen (BGH VIII ZR329/14). Hier waren in einem Gebäude eine Reihe von Wohnungen mit Wärmemengenzähler, andere Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet. Der Vermieter hatte die einzelnen Nutzergruppen nicht - wie vorgeschrieben - "vorerfasst".
Der Bundesgerichtshof erklärte, der Vermieter müsse nun keine neue Heizkostenabrechnung auf Grundlage der Wohnfläche erstellen, es könne insoweit bei der Abrechnung auf Grundlage der fehlerhaften Verbrauchswerte bleiben. Jede den Verbrauch einbeziehende Abrechnung, auch wenn sie nicht in allen Punkten den Vorschriften der Heizkostenverordnung entspricht, sei einer Abrechnung nach bloßer Wohnfläche vorzuziehen. Als Ausgleich dafür, dass der Mieter eine Heizkostenabrechnung mit fehlerhaft in Ansatz gebrachten Gesamtkosten erhalten hat, kann er aber von dieser Abrechnung 15 Prozent abziehen.

 

Vermieter trägt Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebs- und Heizkosten (DMB-Newsletter 2018/6)

Laut Heizkostenabrechnung sollte der Mieter für Heizkosten mehr als 5.000 Euro nachzahlen. Bei den Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 entfielen 42 bzw. 47 Prozent aller Heizkosten auf seine Wohnung. Amts- und Landgericht hatten die Auffassung vertreten, der Mieter müsse konkret darlegen, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Das gelte auch bei außergewöhnlich hohen Heizkosten. Die Mieterforderung nach Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen lehnten die Gerichte mit der Begründung ab, es sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile sich der Mieter von einer derartigen Überprüfung erhoffe. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 189/17) hob das Urteil des Landgerichts auf und wies die Klage des Vermieters auf Nachzahlung ab. Danach sei es falsch, den Mieter zu verpflichten, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Heizkosten ergibt. Zunächst hätte geklärt werden müssen, ob und inwieweit die von dem Vermieter vorgenommene Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung zuverlässig und korrekt gewesen sei. Dazu hätten ggf. auch Zeugen und Sachverständige gehört werden müssen. Außerdem erklärte der Bundesgerichtshof, der Mieter habe immer ein Recht auf Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege. Er brauche auch kein besonderes Interesse an der Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen. Unabhängig von der Frage, ob es Sinn macht, wenn der Mieter auf diese Art und Weise den in der Abrechnung angegebenen Gesamtverbrauchswert mit der Summe aller Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen vergleicht und er überprüfen kann, ob die Einzelwerte plausibel sind usw., reiche es völlig aus, wenn der Mieter mit seiner Forderung nach Belegeinsicht die Tätigkeit des Vermieters kontrollieren wolle. Der Mieter muss die geforderte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung solange nicht zahlen, wie der Vermieter sich weigert, ihm Belegeinsicht zu gewähren.