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Veröffentlicht am Freitag, 17. Februar 2012 13:18

Bundesgerichtshof

Mietkaution nach Beendigung des Mietvertrages

Der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit endet nicht automatisch mit der
Beendigung  des   Mietverhältnisses.   Bei  fortbestehendem   Sicherungsbedürfnis  kann  der
Anspruch  auf  eine  Mietkaution  auch  danach  noch  geltend  gemacht  werden.  Der  Vermieter
kann  in  dieser  Situation  nicht  ohne  weiteres  darauf  verwiesen  werden,  seine  möglichen
Ansprüche – wegen der er noch ein Sicherungsinteresse hat –sofort direkt geltend zu machen
(BGH VIII ZR 65/11).
Vorliegend  hatte  der  Mieter  eine  bis  Februar  befristete  Bankbürgschaft  als  Mietsicherheit
geleistet.  Danach  kam  es  zwischen  Mieter  und  Vermieter  zu  Streitigkeiten  hinsichtlich  der
Mietzahlung für den Zeitraum März bis Oktober. Nach Ende des Mietverhältnisses forderte der
Vermieter eine „neue“ Kaution.

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Veröffentlicht am Freitag, 10. Februar 2012 13:17

Bundesgerichtshof

Betriebskosten: Fehler in der Abrechnung führen nicht zu formeller Unwirksamkeit

Rechnet  der  Vermieter  die  Betriebskosten  nicht  nach  dem  im  Mietvertrag  vereinbarten
Verteilerschlüssel „Wohnfläche“ ab, sondern gibt er als Verteilerschlüssel nur einen Prozentsatz
an, und setzt er für die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen fälschlicherweise 0 an, sind das
unter Umständen Fehler der Abrechnung, die korrigiert werden müssen. Diese Fehler führen
aber  nicht  zu  einer  formellen  Unwirksamkeit  der  Abrechnung  (BGH  VIII  ZR  286/10).  Die
Abrechnung  ist  auch  nachvollziehbar,  wenn  der  Verteilerschlüssel  in  Bruchteilen  angegeben
wird oder wenn die Vorauszahlungen zu hoch oder zu niedrig bzw. mit 0 angesetzt werden.
Diese  inhaltlichen  Fehler  können  /  müssen  korrigiert  werden.  Genauso  korrigierbar  ist  der
Fehler, dass Betriebskosten für die Stellplätze auf alle Mieter aufgeteilt werden, auch auf die,
die keinen Stellplatz gemietet haben.

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Veröffentlicht am Freitag, 10. Februar 2012 13:12

Bundesgerichtshof

Heizkosten: Leistungsprinzip gilt, Abflussprinzip unzulässig

Mieter haben Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. Das bedeutet,
der  Vermieter  muss  die  Kosten  der  tatsächlich  während  der  Abrechnungsperiode  in  Haus
gelieferten Energie abrechnen. Der Vermieter darf nicht einfach seine Abschlagszahlungen an
den Energieversorger der Verbrauchsabrechnung zugrunde legen (BGH VIII ZR 156/11). Nach
der  Heizkostenverordnung  dürfen  nur  die  Kosten  des  im  Abrechnungszeitraum  tatsächlich
verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (so genanntes Leistungsprinzip). Geschieht dies
nicht, ist die Abrechnung fehlerhaft, der Mieter kann eine neue Abrechnung fordern.

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Veröffentlicht am Freitag, 13. Januar 2012 15:32

Mieter-Tipp

Maklerprovision

Höchstens zwei Monatsmieten ohne Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten, aber
mit  Mehrwertsteuer,  darf  ein  Makler  für  die  erfolgreiche  Vermittlung  einer  Mietwohnung
verlangen. Voraussetzung ist, dass der  wohnungssuchende  Mieter und der Vermittler einen
Maklervertrag schließen, in dem die Maklertätigkeit und die Provisionshöhe festgelegt werden.
Der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streifall muss der Makler den Inhalt
der Vereinbarung und damit auch die Provisionshöhe beweisen.

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Veröffentlicht am Freitag, 13. Januar 2012 15:31

Neues vom Bundesgerichtshof

Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigung

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss
vereinbaren. Unwirksam ist diese Vertragsregelung nur, wenn der Kündigungsausschluss oder
Kündigungsverzicht länger als vier Jahre andauern soll. Diese zeitliche Obergrenze gilt auch
für Staffelmietverträge. Ausgeschlossen werden darf mit dieser Vertragsregelung aber nur die
„ordentliche“ Kündigung, das ist die Kündigung mit den gesetzlichen Kündigungsfristen. Das
Recht    zur    außerordentlichen,    das    heißt    fristlosen    Kündigung    wegen    schwerer
Vertragsverstöße kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden und würde ggf.
die Kündigungsausschlussregelung insgesamt unwirksam machen (BGH VIII ZR 120/11).

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Veröffentlicht am Freitag, 06. Januar 2012 15:27

Neues vom Bundesgerichtshof

Eigentümerwechsel und Mietkaution

Die  Mietkaution,  die  der Mieter beim Beginn  des  Mietverhältnisses an seinen  Vermieter
gezahlt hat, geht bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetz, das heißt automatisch, auf
den neuen Eigentümer über. Der tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis
und damit auch aus der Kaution ein. Das bedeutet, so jetzt der Bundesgerichtshof (BGH
VIII  ZR  206/10),  der  neue  Eigentümer  und  Vermieter  hat  keinen  Anspruch  gegen  den
Mieter auf erneute Zahlung einer Mietkaution. Anders nur dann, wenn der alte Vermieter
anlässlich    des    Eigentümerwechsels    die    Kaution    dem    Mieter    ausnahmsweise
zurückgegeben  hat.  Hier  handelt  es  sich  um  eine  verpfändete  Sparbucheinlage,  die
mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen
werden konnte und so dem Mieter zurückgegeben wurde.

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Veröffentlicht am Freitag, 30. Dezember 2011 16:33

Neues vom Bundesgerichtshof

Anforderungen zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Der  Vermieter  ist  verpflichtet,  eine  verbrauchsabhängige  Heizkostenabrechnung  zu
erstellen,   die   den   Anforderungen   der   Heizkostenverordnung   entspricht.   Dass
beispielsweise  die  Ermittlung  der  Wärmekosten  ohne  Kenntnis  der  Vorschriften  der
Heizkostenverordnung    kaum    verständlich    ist    und    diese    Vorschriften    dem
durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind,
ist  nicht das  Problem  des  Vermieters.  Er  ist  nicht  verpflichtet,  die  Vorschriften  der
Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern.
Die   Abrechnung   ist   formell   in   Ordnung,   wenn   ein   mit   den   einschlägigen
Rechtsvorschriften    vertrauter    Mieter    anhand    der    mitgeteilten    Faktoren    die
vorgenommene  Abrechnung  nachprüfen  kann.  Deshalb,  so  der  Bundesgerichtshof
(BGH VIII ZR 268/10), ist es unschädlich, wenn der Vermieter in der Abrechnung nicht
erläutert,  dass  er  die  nur  auf  die  Warmwasserkosten  entfallenden  Kosten  der
Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgezogen, den verbleibenden
Betrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser
aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten
Kosten für Warmwasser wieder hinzugefügt hat.

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Veröffentlicht am Freitag, 30. Dezember 2011 16:31

Neues vom Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen

Bei preisgebundenen Wohnungen, so genannten Sozialwohnungen, sind in der Kostenmiete
auch  häufig Ansätze für Schönheitsreparaturen  veranschlagt. Entfällt für diese Wohnungen
die Preisbindung, darf der Vermieter die so genannte Marktmiete, also die Vergleichsmiete,
fordern,  wie  für  alle  anderen  frei  finanzierten  Wohnungen  auch.  Das  bedeutet,  die  alte
Kostenmiete  wird  die  Ausgangsmiete  für  die  jetzt  zu  zahlende  Marktmiete.  Künftige
Mieterhöhungen richten sich dann nach dem Vergleichsmietensystem. Unzulässig ist es aber
nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, auf diese Miete noch einen Zuschlag für
Schönheitsreparaturen zu fordern (BGH VIII ZR 87/11).

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Veröffentlicht am Freitag, 16. Dezember 2011 16:29

Neues vom Bundesgerichtshof

Beginn der Verjährungsfrist

Schadensersatzansprüche  des  Vermieters  wegen  Veränderung  oder  Verschlechterung  der
Mietsache  im  Zusammenhang  mit  der  Beendigung  des  Mietverhältnisse  verjähren  nach
6  Monaten,  §  548  BGB.  Die  Verjährungsfrist  beginnt  mit  der  Rückgabe  der  Mietwohnung,
nicht unbedingt mit dem Ende des Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 8/11).
Im zu entscheidenden Fall endete das  Mietverhältnis am 30. September, die  Mieter  zogen
aber  schon  Ende  Juni  aus.  Die  „offizielle“  Wohnungs-  und  Schlüsselübergabe  fand  am
1. Oktober statt. Laut Bundesgerichtshof beginnt die Verjährungsfrist nicht mit dem Auszug
der Mieter, sondern erst im Oktober. Entscheidend sei, dass die Wohnungsschlüssel im Juni
nicht übergeben  wurden. Der Vermieter habe  deshalb allein durch den  Mieterauszug noch
nicht die volle Sachherrschaft über die Wohnung erhalten. Er sei auch nicht verpflichtet, „auf
Zuruf“ die Schlüssel bei einem vorzeitigen Auszug der Mieter zu übernehmen.

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Veröffentlicht am Dienstag, 22. November 2011 13:53

Deutscher Mieterbund

Wasserpreise in Deutschland

Die niedrigsten Wasserpreise in Deutschland zahlen Verbraucher in Ingolstadt. Für einen
4-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 500 Litern pro Tag werden jährlich 204,60
Euro  fällig.  In  Rostock  müsste  der  gleiche  Haushalt  535,71  Euro  zahlen,  in  Bergisch-
Gladbach (Nähe Köln) 525,39 Euro, in Essen 513,74 Euro, in Remscheid 511,64 Euro, in
Mainz  508,61  Euro,  in  Zwickau  506,64  Euro,  in  Hagen  505,32  Euro  und  in  Würzburg
503,63  Euro.  Berlin  ist  mit  472,35  Euro  die  teuerste  Großstadt.  Als  Hauptgründe  für  die
riesigen  Preisunterschiede  werden  fehlender  Wettbewerb  und  mangelnde  Transparenz
genannt.  Die  Preisaufsicht  der  Kartellbehörden  greift  nur  bei  überhöhten  Wasserpreisen.
Nicht   zuständig   ist   das   Kartellamt,   wenn   es   um   die   Gebühren   der   kommunalen
Wasserwerke geht. Hier ist die Kommunalaufsicht zuständig.

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Veröffentlicht am Dienstag, 22. November 2011 13:44

Deutscher Mieterbund

Kaution

Eine  Kaution,  das  heißt  eine  Mietsicherheit,  müssen  Mieter  nicht  automatisch  zahlen.
Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Aber auch dann darf
der Vermieter nicht fordern, was er will. Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei
Monatsmieten  betragen.  Gemeint  sind  Kaltmieten,  ohne  die  Vorauszahlungsbeträge  für
Betriebskosten. Der Mieter muss die Mietsicherheit nicht auf einen Schlag zahlen, er kann
die  Kaution  in  drei  Raten  leisten.  Die  erste  Rate  bekommt  der  Vermieter  zu  Beginn  des
Mietverhältnisses, die beiden nächsten Raten in den Folgemonaten.

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Veröffentlicht am Dienstag, 22. November 2011 13:48

Deutscher Mieterbund

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Kündigt  der  Vermieter  wegen  Eigenbedarfs,  sind  die  Eigenbedarfsgründe  aber  nur
vorgetäuscht,  hat  der  Mieter  grundsätzlich  einen  Schadensersatzanspruch  gegen  den
Vermieter. Der Schadensersatz kann die Umzugskosten und auch die evtl. höheren Mieten
für die neue Wohnung umfassen.
Ein    Schadensersatzanspruch    wegen    vorgetäuschtem    Eigenbedarf    besteht    aber
möglicherweise  nicht,  wenn  Mieter  und  Vermieter  ursprünglich  über  die  Berechtigung  der
Eigenbedarfskündigung  gestritten  und  letztlich  einen  Vergleich  geschlossen  haben.  Zieht
der Mieter dann aufgrund des Vergleichs aus, kann er keine Ersatzansprüche stellen (BGH
VIII ZR 343/10).

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Veröffentlicht am Donnerstag, 08. September 2011 12:55

DEUTSCHER MIETERBUND

Wohnungs- und Energieeinsparpolitik vor dem finanziellen Aus Bundestag berät Haushalt 2012

(dmb) „Wenn die Gebäudesanierung künftig nur mit 1,5 Mrd. Euro jährlich gefördert wird, die Finanzmittel für die Städtebauförderung auf 410 Mio. Euro gekürzt und die für den altengerechten Umbau komplett gestrichen werden, steht die Wohnungs- und Energieeinsparpolitik der Regierungskoalition vor dem finanziellen Aus“, warnt der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten am Vortag der Bundestagsberatungen des Haushalts 2012 in den Bereichen Bau und Stadtentwicklung.

Weiterlesen: DMB vom 08.09.2011

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Veröffentlicht am Donnerstag, 07. Juli 2011 13:14

DEUTSCHER MIETERBUND

Bundesrat berät Energiewende-Gesetze, Mieterbund fordert Nachbesserungen

(dmb) „Der Bundesrat muss bei den Energiewende-Gesetzen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden Nachbesserungen durchsetzen“, forderte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, am Vortag der Beratungen des Bundesrates am 8. Juli.
„Statt 1,5 Milliarden Euro für die Gebäudesanierung sind 5 Milliarden Euro erforderlich. Außerdem muss sichergestellt werden, dass verbesserte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Eigentümer und Investoren bei den Modernisierungskosten berücksichtigt werden und damit die Mieterhöhungsspielräume begrenzen und auch Mietern  zu Gute kommen.“

Weiterlesen: DMB vom 07.07.2011

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Veröffentlicht am Mittwoch, 06. Juli 2011 13:26

DEUTSCHER MIETERBUND

Haushalt 2012: Kürzen, streichen, abschaffen
Finanzmittel für Gebäudesanierung, Städtebau und altersgerechten Umbau völlig unzureichend

(dmb) „Wohnungspolitik und Städtebauförderung sind bei der Verabschiedung des Haushaltsentwurfs 2012 erneut unter die Räder gekommen“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, den heutigen Kabinettsbeschluss. „Es gibt kein Geld für das Programm ‚Altersgerecht umbauen‘. Die Gelder für die Städtebauförderung werden erneut gekürzt, innerhalb von zwei Jahren jetzt um rund ein Drittel. Für das ehrgeizige CO2-Gebäudesanierungsprogramm sind die zur Verfügung gestellten Mittel völlig unzureichend. Statt der erforderlichen 5 Milliarden Euro gibt es nur 1,5 Milliarden Euro, 700 Millionen Euro weniger als noch 2009. Gleichzeitig beschließt die Bundesregierung Steuersenkungen. Das verstehe, wer will.“

Weiterlesen: DMB vom 06.07.2011