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August 2025: Makler: »Mietspiegel« - geht's noch?

Fakt ist: In unserer Region gibt es keine Stadt oder Gemeinde mit einem »Mietspiegel«.
Der Mietspiegel ist eine gesetzliche Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er erfasst die sogenannte »Vergleichsmiete« einer Stadt oder Gemeinde, gegliedert nach verschiedenen Ausstattungsmerkmalen einer Wohnung.
Die Stadtverordneten oder die Gemeindevertreter erlassen den Mietspiegel nach ausführlichen Gutachten zur Mietpreisentwicklung und der Ausstattung der Wohnungen.
Der Mietspiegel soll praktisch die Durchschnittsmiete einer Region abbilden. Und diese »Vergleichsmiete« darf bei der Neuvermietung nur um zehn Prozent überschritten werden, wenn die sogenannte »Mietpreisgrenze« in der Stadt oder Gemeinde gilt.
Gilt die Mietpreisbremse nicht, ist die Vereinbarung einer Miete bei Neuvermietung im Grundsatz frei. Der Vermieter darf also mit einem zukünftigen Mieter die Miete vereinbaren, die der Mieter bereit ist zu zahlen.
Erweckt nun der Vermieter oder sein Wohnungsmakler bei dem Mietinteressenten den Eindruck, die vom Vermieter verlangte Miete entspreche dem durchschnittlichen Mietpreis in der Stadt oder der Gemeinde, wird sich der Wohnungssuchende um so leichter auf die verlangte Miethöhe einlassen. Denn er vertraut auf das Vorliegen des behaupteten »Mietspiegels«. Und so wird er auch leichter eine Miete akzeptieren, die so gar nicht der üblichen, der Vergleichsmiete in der Region entspricht.
Befragt man nun die Internetportale der verschiedenen Makler in der Region, stellt man Überraschendes (?) fest.
Die Angebotsmieten liegen - nach den Angaben der Makler - aktuell bei durchschnittlich 11,96 EUR/qm gemäß »Mietspiegel«. (In einigen Fällen weisen die Makler auf ihrer Seite im »Kleingedruckten« am Ende der Seite allerdings darauf hin, dass es sich eben nicht um die Beträge aus einem gesetzlichen Mietspiegel handelt. Aber wer liest denn schon so weit ...)
Befragt man nun die Wohnungsgesellschaften vor Ort, ergibt sich allerdings ein anderes Bild. Ihr Verband, BBU, teilt mit: „Neuvertragsmieten lagen bei durchschnittlich 6,77 Euro pro Quadratmeter nettokalt (plus 5,9 Prozent) und Erstvertragsmieten bei Neubau bei 12,87 EUR/m².“ (https://bbu.de/)
Also nur beim Neubau erreichen die Mieten der Wohnungsunternehmen annähernd die Beträge, die von den Maklern für ihre Vermieter als allgemein übliche Miete angegeben werden.
Ein Schelm, wer Böses dabei denkt!

April 2025: letzte Entwicklungen ...

Ergebnis der Wahl zum Bundestag - Nun ja!

Erinnern Sie sich? Erinnern Sie sich an unsere Forderungen angesichts der letzten Landtags- und Bundestagswahlen?
Wenn nicht, auch nicht so schlimm!
Denn offensichtlich haben unsere Forderungen in der aktuellen Landes- und Bundespolitik nicht so recht Beifall gefunden ...
Der noch nicht endgültig beschlossene Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD liegt nun vor. Im 185 Seiten starken Werk finden sich zum Stichwort »Miete« gerade einmal -- hochgegriffen -- zwei Seiten. Zunächst der übliche »Dreiklang« Bauen, sozialer Wohnungsbau und »eine ausgewogenen mietrechtliche und sozialpolitische Flankierung«. Hat schon in den letzten ca. 10 Jahren nicht funktioniert ...
Es heißt dort: »Wir setzen auf eine Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus. Wir unterstützen die hierfür zuständigen Länder bis Ende 2019 (gemeint ist wohl 2029) mit jährlich 518 Mio. Euro.«
Und die Länder sollen gleich viel lockermachen.
Klar: Das Wohngeld soll angepasst werden; ist nur bereits geltendes Recht ...
Immerhin: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse sollen erhalten bleiben.
Auf die Belange der Senioren und der Jugend in Ausbildung und Studium soll beim Bauen besonders Rücksicht genommen werden.
Und das war's eigentlich schon!
Ach je! Eines haben wir ja übersehen: »Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent -- längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen.« Hört sich auf den ersten Blick doch mal richtig gut an: Beschränkung der Zeit der Umlage der Modernisierungkosten!
Doch was heißt hier »Amortisation«?
Sollen das die jährlichen Kosten für die Modernisierung sein, die auf den Mieter umgelegt werden - heißt: Nach 10 Jahren ist Schluss? Oder wird die übliche Abschreibung bei Immobilien anzusetzen sein?
Das sind 2 %. Und das würde bedeuten, dass die Modernisierungsumlage erst nach 50 Jahren entfällt ...
Nun! Die Verhandler des Koalitionsvertrags werden sich schon etwas dabei gedacht haben, dass sie diese Formulierung gewählt haben.

Also immer noch gilt: Im Notfall werden wir auf die Straße gehen müssen! Und so werden wir dann unseren berechtigten Belangen Nachdruck verleihen.
Denn bedenken Sie:

Gemeinsam sind wir stark!!

Michael-E. Voges
Vorsitzender

18. Februar 2025, Blick voraus: Die Bundestagswahl ...

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat in einer heute, am 18. Februar 2025, veröffentlichten Stellungnahme zu den Wahlprogrammen der Parteien Stellung genommen.
Zusammengefasst:
Die doch recht moderaten Forderungen des DMB stoßen nur bei den "Linken" und den "Grünen" auf volle Zustimmung. Mit ein, zwei Ausnahmen schließen sich auch die Sozialdemokraten an.

• Verlängerung der Mietpreisbremse
• Begrenzung von Mieterhöhungen auf 30 % des jeweiligen Netto-Mietereinkommens
• Wirkliche strafrechtliche Sanktion bei "Mietwucher"
• Strengere Regeln für Umwandlungen und dem Ausschluss von Kündigungen der Mietwohnung
• Bestand an Sozialwohnungen endlich der Nachfrage durch Wohnungsuchende anpassen
• das 2021 ausgesetzte kommunale Vorkaufsrecht wieder beleben

Seit jeher gefordert:
1. Abschaffung der Modernisierungsumlage, seien es nun 8 % oder 4 % der vom Vermieter aufgewandten Kosten. Die Verbesserung des Gebäudes kommt in erster Linie dem Vermieter zugute. Es spricht nichts dafür, dass die Mieter die Maßnahmen nicht nur finanzieren, sondern auf ewig weiter, für alle Zeiten bezahlen.

2. Herausnahme der Grundsteuer aus dem Kanon der umlegbaren Betriebskosten. Die Grundsteuer ist nicht Gegenstand der laufenden Bewirtschaftung einer Mietwohnung, sondern eine Steuer auf das Eigentum an einem Grundstück. Und das trifft allein den Eigentümer und Vermieter.

3. Die Gleichbehandlung der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter mit der fristlosen Kündigung. Bei der erstmaligen fristlosen Kündigung fallen deren Wirkung weg, wenn der Mieter in der Schonfrist (zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage) den gesamten Mietrückstand ausgleicht.

4. Umfassende Förderung eines (wirklichen) sozialen Wohnungsbaus mit Kappung der Miete auf höchstens 3/10 des Nettoeinkommens der Mieterin, des Mieters.

5. Kontrolle der Umlage der Betriebskosten durch eine Behörde.

Was von den aktuell regierenden Parteien für die Mieterrechte zu erwarten sein wird, haben wir eigentlich schon erfahren. Da ist bislang wenig bis gar nichts zu sehen gewesen.
Und bei der „Mehrheit“ der Oppositionsparteien steht deutlich der Eigenheimbesitzer oder Vermieter im Vordergrund. Auch da ist für Mieter nichts zu erwarten.
Und doch! Eine Ausnahme, immerhin! Zugegeben: Da kämpfen die Abgeordneten ein wenig gegen (politische) Windmühlenflügel. Doch das Erheben der Stimme ist wichtig - trotzt sie damit doch dem allgemeinen Wohlgefallen der bisher Regierenden.
Na, ja! Und die nun plötzlich laut werdenden „Neuparteien“ haben entweder kein wirkliches Programm - oder treten mit „Rand-Themen“ an. Für die Mieter ist auch da nichts dabei.

Ihr Michael-E. Voges

Ende Juni 2024, Blick zurück: Kommunalwahl

Ich war ja über das Ergebnis der örtlichen Wahlen zu den Gemeinderäten und Stadtparlamenten ein wenig entsetzt. Die maßgeblich gewählten Parteien, die sich als »Wahlgewinner« sehen, haben mit den Bedürfnissen und Nöten der Mieter nach meiner Meinung wenig am Hut. Die Einen wollen den Einfamilienhausbau für junge Familien und das genossenschaftliche Bauen von Wohnraum fördern, die Anderen wollen »Bauen, Bauen, Bauen!« und die Dritten wollen weiter ihre »Wischi-Waschi«- Politik, ohne jede Grundlage in der Realität. Von den Kosten, der Finanzierbarkeit, spricht niemand. ... Mit sozialem Mietrecht, bezahlbarem Wohnraum, hat das alles nichts zu tun.

Wir hatten im Dezember-Rundschreiben gewarnt!
Nun gut! Den Wählerwillen gilt es zu respektieren!

Noch stehen die Landtagswahlen an. Und auch dort gilt: Sprechen Sie die »Kandidaten« für die nächste Wahl an ihren Ständen, an. Oder, wo Sie die sonst auch immer treffen. Wie sind deren Vorstellungen zu den Mieten allgemein, zur Mieterhöhung, zur Modernisierung, zu den Betriebskosten und zu den weiteren Vorschlägen zur Verbesserung des Wohnumfelds?
Und wie soll das umgesetzt werden? Das ist nämlich wegen der Zuständigkeit der Bundes- oder Landespolitik erst einmal gar nicht so einfach.
Und lassen Sie sich nicht abspeisen ...

Ihr

Michael-E. Voges
Vorsitzender